21.个人或公司销售应征税的商品和服务，并且年销售收入超过3万元，就必须注册GST/HST号码，一旦注册了这个税号，就有责任在加拿大销售商品或提供服务的时候收取客人的GST/HST (零税率的商品或服务除外)，并按期完成销售税税务申报。若未向其客户征收该商品或服务的HST，则需要自行承担相关税费。年销售收入低于3万元，则不需要注册和缴纳HST，但可以自愿注册和纳税，注册后，无收入的公司也要申报HST。如果未申报而且欠税，会有罚款和利息。注册后也有权利将与生意活动有关的费用所付的HST做相应抵扣。 22.出租房可以申报房屋折旧，土地价值不能折旧，如果申报了折旧，卖房时如果价格高于原购买价格，以前抵扣过的折旧会被加回 (Recapture)作为卖房当年的收入而不是资本增值纳税。折旧是个双刃剑, 申报折旧好处是可以降低净租金收入，坏处是增加卖房那年的收入。如果出租出现亏损，可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。如果在申报折旧费用之前净出租收入已是负数, 则当年不能提取折旧来增加亏损。 23.自雇人士税务申报有特别要求，需要填报T2125表来申报每年的收入和费用支出，并计算净收入。自雇人士及配偶报税截止期是次年的6月15日，但如果报税的结果是需要补缴税款，须在4月30日前缴纳。税局通常根据对所做工作的控制程度，所使用的工具是谁提供的，工作是否需要接受他人的指导和监督，赢利与风险是否挂钩来判定是否自雇，自雇不一定非要注册公司，没有注册公司也可以个人名义进行自雇报税并抵扣相关费用。自雇人士通常不能参与联邦失业保险计划，也就是说就不需要缴纳EI，但自雇人士须缴纳双份的CPP。 24. 加拿大税收制度将居民分为税务居民和非税务居民。是否税务居民与是否拥有加拿大国籍或枫叶卡没有直接的关系。加拿大公民和枫叶卡持有人可能是税务居民，也可能是非税务居民，非加拿大公民和非枫叶卡持有人也可能是税务居民。非税务居民指的是迁离加拿大，并且完全切断与加拿大的居住关系，其全球收入不需要在加拿大申报的特殊群体。对于迁离加拿大的人士来说，离开并不能说明或自动被认定为非税务居民。一般情况下，需要向加拿大税务局提交NR73表，获得加拿大税务局的意见认定自己是否是非税务居民。 25.获得加拿大税务局的意见认定自己是加拿大非税务居民的回复后，成为非税务居民的那年，离境时还需要向加拿大税局报税，称为离境税（The Departure Tax）。其名下的大部分资产在离境当天都视同卖出，因此，除了申报离境前收入外，还要填写全球资产清单和全球资产视同卖出的表格。全球资产清单包括全球的地产、股票、债券、股权、个人物品、收藏品等。视同出售的资产如果有增值，增值部分就要缴交增值税了。 26.在安省购买新房需要支付HST，但对符合条件的购房者来说，所支付的HST有一部分是可以退还的，退税必须在房屋交割后2年内办理。联邦HST最高退税为$6,300；省HST退税最高可达$24,000。退税条件是必须将所购买的物业用于自住，或者能够证明自己将物业出租至少1年或以上。将自住房交割后很快转手卖出不能享受自住房的HST退税。 27.有孩子上大学的家庭可享受教育方面的税务优惠。大专或学士，硕士及博士学位课程所取得的全额资助均豁免收入税。从教育基金账户RESP提款时本金部分免税，只有教育补助金和投资收益作为取款当年学生收入纳税。上大学离家超过40公里可以申报搬迁费用。学生贷款利息可以用于收入抵减。学生可以享受学费，教育和教科书税务减免，部分学费税务减免优惠可以转移给父母报税用于抵减相应税收。年满19岁的学生即使没有任何收入，报税可取得GST/HST退税和租金退税。 28.中低收入的家庭每年可享有GST/HST退税，由于退税是根据家庭净收入作为计算的基数，购买RRSP可以降低家庭净收入，增加退税。要想得到GST/HST退税，必须申报个人所得税。19岁以上的加拿大居民单独报税就可以获得退税，夫妻两人报税时，只能有一人可以申请退税。 29.家庭财富管理需要构建稳固的财富金字塔。由底部往上依照的次序是保障性资产，投资性资产和投机性资产。保障性资产由稳健的人寿保险、大病保险、家庭健康医疗保险、伤残保险、房屋财产保险等家庭保障计划构成，投资性资产由固定收益的投资工具如债券、债券基金、股票、股票基金等增值性资产构成，塔尖投机性资产由期货、期权、外汇等金融衍生品等资产构成。 30.从中国来加探亲的父母和留学生，尽管与加拿大建立了显著居住联系而成为事实上的税务居民，也可能会被认定是视同非税务居民。中国和加拿大签定的税务协议通过四个层面来判定该居民的税务归属。第一层面是看该居民在哪国有永久性的家。如果在中国有永久性的家，则为中国税务居民，在加拿大就是视同非税务居民。若在中国及加拿大两边都有永久性的家，就进入第二层面，看该居民的切身利益中心在哪个国家，即该居民的个人及经济关系离哪个国家更近，哪边的关系更紧密，就算是哪一边的税务居民。如果哪一边是切身利益中心无法确定，就进入第三层面，看在哪一边有习惯性的居所。通常在哪一边居住时间旧一些，就可以判定习惯性的居所在哪一边。如果两边几乎住的时间一样久，则进入第四层面，看所持的是中国护照还是加拿大护照。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898，email: info@mvwealth.ca

11.联名拥有房产有两种方式， 一种是 Joint tenancy，另一种是tenancy in common，两者的区别在于前者具有生存者取得权，后者没有。大多数家庭购房办理产权时都是采用Joint Tenancy，即配偶双方各自拥有一半的产权，若其中一方去世，另一方会自动拥有整个房产。生意伙伴常以Tenants in Common拥有物业，每个产权持有人都可以独立出售其拥有的产权。如果产权持有人过世了，产权按遗产处理，被其合法继承人所得。 12.免税储蓄帐户（TFSA）虽然名字中有储蓄二字，但不是只能在银行存钱，而是可以投资基金，股票等合资格的投资工具，账户内资金虽然可以随时取出，但违反相应的交易规则会有罚款。利用TFSA帐户进行频繁的股票交易，盈利将被作为商业收入纳税；当年从TFSA帐户取款后，如果其TFSA没有剩余的额度，取出的款项当年是不能重新放回TFSA帐户的；超额供款部分每月有1%的罚款；从A机构的TFSA帐户取款，当年也不能存入B机构。可以避免罚款的办法是进行TFSA帐户转移，从A机构将TFSA帐户及余额转入B机构。 13.如果TFSA帐户中购买了不合资格的投资或购买之后变成不合资格的投资，需要按照购买时或变成不合资格投资时的市场价值的50%交税。如果购买的美国或外国公司股票被迫退市后进入场外交易（OTC）市场，投资就会变成不合资格的投资。出现这种情况需要填相应表格申报交税，之后若符合条件，可填表申请退税。 14.在安省没有遗嘱的财产将按以下情况分配：当事人有配偶, 无子女: 财产全部留给配偶；当事人有配偶及一个子女: 遗产的第一个$20万给配偶, 余下的由配偶及子女均分；当事人有配偶及多名子女: 遗产的第一个$20万给配偶, 余下三分之一留给配偶, 三分之二留给子女，由子女平分；当事人无配偶及有一个或多个子女: 全部由子女平分；当事人无配偶无子女: 按顺序将全部遗产给予血缘最近的亲属，父母, 兄弟姐妹及其他旁系亲属；无血缘亲属：遗产归省政府。 15.购房者在全球从来没有拥有过房产, 第一次购房可以申请安省土地转让税（Land Transfer Tax）退税。条件是: 买家是加拿大公民或永久居民，或能在购房后 18个月内成为加国居民；年满18周岁，之前在全球任何地方都从未拥有过房子，购房人的配偶在作为其配偶期间也从未拥有过房产。必须在房子过户9个月内把这个房产作为主要住所, 如果购房用途是出租，不能申请退税。如果是共有产权，只有一些人符合第一次购房的条件，土地转让税的退税按照相应比例减少。 16.老年退休金有以下几个方面的来源：一是政府老年金计划OAS。要拿到全额OAS需要18岁后在加拿大居住满40年。居住满10年有资格领取OAS，但只能领取部分。二是政府低收入补助计划GIS。如果65岁时申请，领取额随家庭收入增加而递减，收入超过一定额度就没有津贴可领了。三是和工作有关的退休金计划如CPP/QPP，没有交纳过CPP的人则不能领取CPP。四是公司和个人的退休金计划。公司退休金计划一般有两种, 设定供款计划(DCP) 和设定收益计划 (DBP) 。五是个人注册账户比如RRSP计划和TFSA计划，年金计划，有现金价值的保险计划等。 17.投资收益分成利息收入，股息收入和资本增值收入三大类。不同类别的收入税率不同，通常加拿大公司股息和资本增值享受税务优惠。利息收入按与雇佣收入相同的边际税率交税，从加拿大公共公司和加拿大人控股的私人公司（简称CCPC）所取得的股息收入通常享受一定的税务收入减免。资本增值只有一半作为收入交税。资本增值只有在实现的情况下才交税。如果卖出投资出现亏损，不能用于抵减其它类别收入，但可以用于抵减过去3年的资本增值，或未来的资本增值。 18.加拿大医疗保险计划有居住要求，如果离开所居住的省份超过规定时间，医疗保险计划（健康卡）有可能被作废。新移民需在登陆后的183日内在安省住满153天才能保留健康卡，否则然视作自动放弃医疗保险。安省移民如果没有拥有加拿大国籍，一年中离开安省212天以上，健康卡就会作废。重新申请健康卡将要求在安省至少住满153天。 19.利用配偶注册退休储蓄计划（Spousal RRSP）可以实现家庭收入分散 (Income Splitting)，但为避免收入“归源”，最后一笔供款需要满3年才能取出。税法有一条特别的条例，称之为“归源”条例(Attribution Rules)，供款当年或之后两年内从配偶RRSP户口提取任何款项，将会“归源”到高收入方作为高收入方收入计税。另外配偶RRSP取款原则采用的是“后进先出(LIFO)”，即最后一笔供款额度被当成是最先取出。 20.存款保险是保险机构为银行储户的存款提供的一种支付保障，在加拿大，存款前你需要确认你存款的机构是CDIC的成员银行。一旦CDIC成员破产或倒闭不能履行还款责任时，CDIC会自动为储蓄者提供保障。但通过银行购买的股票、互惠基金、政府、银行和公司的债券等不在保险之列。加拿大存款保险公司（简称CDIC）为其成员机构如所属银行、信托公司、信贷公司的存款人的加币及外币存款，按账户类别提供每类账户高达10万加元的保险。2020年4月30日，CDIC存款保护条款做了如下修订：外币存款受保，5年期以上定期存款受保，旅行支票（travellers ’cheques）由于不再由CDIC成员银行发行，不受保，另外，从2022年4月30日开始，RESP账户和RDSP账户10万以内存款作为一个类别单独受保。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898，email: info@mvwealth.ca

1.成为加拿大税务居民是有代价的：加拿大税务居民必须就全球收入向加拿大政府缴税，而不仅仅是加拿大境内的收入。加拿大税务居民即使居住在海外也可能需要向加拿大政府报税和交税。作为加拿大税务居民即使没有收入也应报税，因为不报税就不能取得销售税、儿童福利金、房租及地产税退税。报税是截止日期是次年的4月30日，自雇人士或配偶是自雇人士，报税截止期是次年6月15日。报税凭证需要保留6年以上。欠税有罚款，超过截止日期1天，罚欠税额的5%，每迟1个月加罚1%，最多17%。比较严重的情况是罚款为欠税额的50%。 2.不是所有境外的海外资产都需要申报。总成本价值不到10万加元，不用申报，自用的房地产，经营性质的固定资产，个人使用的财产如汽车、游船，手饰等，个人收藏品，如珠宝、艺术品等即使成本超过10万，也不需要申报。不需要申报不等于增值或收入不交税。海外资产不能随便乱报。常见的误区是认为多报海外资产可以减少被查税的可能，将来将资金转入加拿大时可以得到税局认可并免税。申报本身并不表明你的海外资产是真实并得到税局认可的，如果被税局查税，申报了资产却无法提供证据可能导致罚款。海外资产未按期申报也有罚款，罚款是$25/天，最高罚款是$2,500。提供虚假信息或或在某种情况下存在重大过失而错报或漏报，其罚款是漏报资产成本的5%，或者$24,000，两者中取高者。 3.加拿大与美国不同, 没有遗产税，但去世时, 除税法规定的免税的主要住所，人寿保险等外，去世时当事人的资产视同卖出（Deemed Disposition），遗产转移前的资本增值要交税。逝者去世那年仍然要报最后一次税，逝者名下资产要按去世当天的市场价值处置，与其调整后成本（简称ACB）比较，超过ACB的部分，一半作为去世当年收入纳税。有两个特例可暂缓纳税，一是以购入成本价转至配偶名下（Spousal rollover），二是资产若由夫妻联名持有(joint tenancy)，若其中一方去世，生者可拥有全部资产。 4.加拿大所有提供电汇服务的金融机构都要向税务局申报汇款金额在$1万加元以上的交易纪录。汇款不等于收入，向税局申报并不意味着汇款要交税。税局通过交易记录可以更有效地稽查逃税避税行为，若汇款是来自非居民父母赠与的资金，并不需要申报和缴税，但需要保留所有的相关文件，包括汇款单及其它收款转款单据，以避免税局查税时不能提供有说服力的证据。 5.如果不是家庭主要住所，比如投资出租物业以$1低价转移房产给子女是行不通的。生前财产赠与在税法上视同卖出，资本增值视同实现要交税。不管将房产卖给子女，还是送给子女，实质是资产的转移，当资产转移给除配偶以外的其他人时，都将被认为是按市场价出让。如果市场价高于成本价，就有资本增值，出让人就必须为资本增值交税。 6.一些特别情形的资产转移，资本增值可暂缓实现或免于交纳。一是配偶之间的资产转移适用于配偶资产转移（Spousal Rollover）法则，按照原有的购入成本转移。二是主要住所转移给子女等，适用于主要住宅增值税豁免法则，增值的部分不用上缴资本增值税。三是拥有符合规定的小型生意企业（SBC）的股东，农场主及渔业业主，将生意转给子女或出售，适用于小型生意增值税豁免法则，在出售其股份时有$883,384（2020年）终身资本增值免税额。四是人寿保险受益人取得的人寿保险赔偿适用于人寿保险赔偿免税法则，受益人取得的保险赔偿免税。 7.每个家庭包括18岁以下孩子可拥有一个主要住所享受增值免税，但处理不当增值就可能需要交税。如果在持有期间，物业有若干年完全用于出租，通常在出售时需要申报出租期间的资本增值；如果将部分房间出租，要保持主要住所的性质，需要控制出租的比例，并且不能提取折旧；如果土地面积超标（超过0.5公顷或1.25英亩）不能作为自住房免税。即使只有一套房子，但如果频繁买卖房屋，若税局认为以盈利为目的买卖物业，增值将被视为生意收入全额纳税。 8.对于主要住所，税法有一个特别规定让所有者有4年的时间，即使全部出租主要住所，仍可以使用税法条款向税局发信表明选择在出租期间仍将其作为主要住所。条件是报税时不可以申报折旧，最终所有者或其家人必须要实质性地重新入住才能保持主要住所性质。 9.在加拿大安省婚前购房如果作为婚姻屋，离婚时平均分配。婚姻屋的分配有其特别的原则，即不管婚姻屋是谁购买，婚前还是婚后，产权是一方所有还是共同拥有，即使配偶没有对房屋作过任何贡献，只要该房被用作婚姻屋，离婚时都是平均分配。父母全款为子女购房，产权登记在子女名下，如果子女将其作为婚姻屋使用，一旦离婚房产也是均分。 10.财产继承可以订立遗嘱进行分配。如果没有遗嘱，遗产仍需要通过法庭按当事人居住省份的法律进行分配，仍然避免不了遗嘱管理税（Probate Administration Tax）。在遗嘱执行前需要进行验证并交纳手续费, 安省手续费的标准是：遗产价值在$50，000及以内，每$1,000元交$5元手续费，遗产价值$50，000之上的部分，每$1,000元交$15元手续费。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898，email: info@mvwealth.ca  

为什么你的投资总是亏钱？为什么总是远离市场平均收益？负责全球最负盛名的投资行业资质认证和考试的特许金融分析师（CFA）协会曾向它旗下的会员发出调查表，征集他们亲眼目睹的个人投资者常犯的错误，根据反馈，CFA协会发表的一份专业意见指出，投资者之所以屡屡失败，大多由于他们常犯的12种错误，重复地常犯其中之一或几种错误使得个人投資者变成了他们自己最大的敌人。不幸的是，看来简单的错误，也会对长期回报产生巨大影响。这些错误是： 没有制定投资战略。一开始，每个投资者就应该制定投资战略来指导未来的投資决策。一个好的战略规划要考虑包括投資的期限、风险承受能力、可投资资产的数量以及未来计划投资的数量在内的若干个重要因素。美国南得克萨斯货币管理公司首席执行官（CEO），特许金融分析师（CFA）Jeanie Wyatt说：“从一开始，个人投资者就应该清楚地知道自己想实现多少利润和愿意承受多少损失。” 投资个别股票而非多样化证券组合。投资个别股票比投资已经多样化的共同基金或指数基金风险来得更大。投资者应当维持一个广泛多样的投资组合，从而涵盖不同类型的资产和投资方式。没有多样化的投资，会使个人投资者在面临某个特定证券或行业的波动时极其脆弱。另外，不要混淆共同基金的多样化和你投資组合的多样化。Breidenbach Capital Consulting 的主要管理人，特许金融分析师（CFA）、特许会计师（CPA）Brian指出，你也许有多种基金，但仔细研究却发现它们都投資在相同的行业甚至同一种证券上。 投资者也可能过分多样化，拥有太多的投資产品，尤其对于中等规模的投資组合，这样一来成本太高。Wyatt补充说。最好的方法是在这两者间寻求一种均衡，接受专业的，可信赖的投資顾问的建议是切实可行的好办法。 投资股票而不是投资公司。投資不是赌博, 需要的不是孤注一掷的赌劲，更不是破釜沉舟的勇气，而是冷静理智的分析。投資要假定在合理的风险范围内来长期投资于你相信有长期增长潜力的公司。要分析公司和行业的基本面，而不是关注每天股票价格的变动。美国西格马投资顾问公司总裁, 特许金融分析师（CFA）Bob Bilkie认为，“纯粹根据市场表现、或者对一个公司产品或服务的个人喜好而购买某种股票，注定是一种亏本的办法。”此外，投资者还应调查企业的公司治理情况，以确信其能够保证基本的公司治理，将有助于你避免以后的麻烦。 高价买入。投資的基本原则是在低价时买入高价时卖出。为什么许多投資者的操作正好相反呢？主要原因是“追逐业绩”。加拿大TAL私人管理公司的特许金融分析师（CFA）Beth Hamilton-Keen指出，“许多人投資于去年或过去几年市场表现不俗的某类或某种资产，想当然地认为过去表现好的资产，将来表现也会好。这绝对是个错误的假定。”； 加拿大思科舍卡塞尔投资顾问公司的特许金融分析师（CFA）Cathy Tuckwell对此也持相同意见。她认为，“典型的高买低买的投資者虽然有长期的投資策略，但他们不能坚持。市场短期的波动很容易让他们把长期投資的策略抛到九霄云外。” 还有的投資者高买，是因为他们追逐投資时尚，买入时下“流行”的股票。通常，时尚的投資生命力都很短，许多的投資也恰好处于一个周期或趋势的高点。Tuckwell强调，“应当始终严格地着眼于该项投资的业绩前景，而不仅仅是过去的业绩。” 低价售出。高买低卖的代价是巨大的。底特律自由出版社的商业记者，特许金融分析师（CFA）Rajiv Vyas说，“太多的投资者在亏损得以弥补前不愿出售他们的股票，自负使他们不愿承认高价购买股票的错误。” 特许金融分析师们提醒投资者，要记住不是每一项投资都会增值，就是专业的投資人也很难在某一给定年份战胜S&P500指数。投资任何一个股票都要设定止损线。最好的办法就是接受损失，并把资产重新投入更有前景的投资。 频繁的买进卖出。过于频繁的交易，比其他任何因素更能减少投资收益。美国加利福尼亚大学的两位教授，对一家大型贴现经纪公司1991年到1996年期间的64，615名个人投资者的股票投资组合进行了调查，发现在不考虑交易成本的条件下，这些投资者的年收益率为17.7%，每年比股票市场的收益率高0.6%。但是将交易成本包括在内后，投资者的年度收益率降低至15.3%，比股票市场的年度收益率低1.8%。可见，办法是采取长期购买和持有的策略，而不是过分活跃的交易方式。 按照“小道消息”行事。 “在考虑投资时依靠媒体消息而不是寻求与顾问的专业联系是投资者最常见的错误。” 美国帕特侬公司的特许金融分析师（CFA ）Todd Lowe说，小道和内部消息看起来似乎是使你的投資尽快增值的方法，但别忘了你是在和有研究分析团队专业人员比拼。而且老练的投资者从各个独立的渠道收集信息，并进行他们自己独特的分析与研究，然后才做出决策。“相信消息对投资者是新的而且不为别的投資者所知是一个实实在在的错误。通常的规律是，如果你已经知道这消息，那么许多人也知道了，而且这消息已经被市场价格所消化了。” 支付过多的手续费或佣金。令人难以置信的是，投资者通常很难说清楚其投资服务商采用的收费细则，包括管理费和交易费。Wyatt强调说，作为开户的一项前提条件，投资者应当确保完全了解与每项潜在投资决策相关的费用。此外，应当按照扣除费用后的投资收益来确定整体的业绩。 以避税来指导投資决策。尽管个人投資应该关注税收的影响，但投資的首要目标应该是基本的，合理的决策。部分投资者在一些市场表现良好的股票不断增值、以至于在整个证券投资组合中占有过度比例的时候，仍不愿出售股票，以避免支付大笔的资本收益税。类似的情况还有，一旦到了获利时机，投资者不应过多顾虑收益税率而把股票持有时间延长到一年以上。聪明的做法是找到一个好的税务顾问。 不切实际的期望。受泡沫经济的影响，投资者会因缺乏耐心而导致过度的风险。重要的是要以长远的眼光看待投资，而不要让外部因素影响你的做法，造成你突然大幅度地改变战略。投资者把自己的投资组合业绩与有关的基准指数作比较，有助于投资者个人设定较为现实的期望值。CFA Institute执行副总裁罗伯特·约翰逊指出。按照Ibbotson Associates的研究，1926-2001年股票税前和扣除通货膨胀前年收益为10.7%，扣除通货膨胀税后收益为4.7%。同期的长期债券税前和扣除通货膨胀前年收益为5.3%，扣除通货膨胀税后收益为0.6%。投資者将年收益设定为20-25%会失望的。 忽略。投资个人投资者通常仅仅因为他们缺乏基本的投资知识，不知道如何开始或怎样开始投资而不能开始实施投资计划。同样，投资中的不作为来源于过去股票市场投資的失利或负增长而产生的沮丧情绪。投资者应当通过不同的投资手段继续在每个市场投资，并且建立机制向其投资组合进行定期投入。投资者还应当定期评估他们拥有的资产组合，以确保与他们的整体投资战略一致。 不知道自己真正的风险承受能力。世界上没有无风险的投资。判断承担风险的能力包括从投资组合与心理两方面衡量财产损失的潜在影响。通常，制定了长期目标计划的个人愿意承担更大的风险，以换取可能更加丰厚的回报。然而，不要等到你的资产值突然或近期下降，才开始评估你的风险承担能力。对投资者来说，另人鼓舞的是，勤奋和审慎，这些错误都很容易避免。 (本文根据CFA协会相关文章编译，内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 编译者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898， Email：info@mvwealth.ca

“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售，换句话说，就是房子还没开始动工，开发商就拿出设计图给购房者认购，如果把开发公司已建成的房屋看成是果，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做是花。在加拿大参与楼花交易的华人移民比较多，有些人是现在买楼花，交房后自住，感觉会比两三年后买现房便宜很多，另外一些人是炒楼花，即买来不是自住，是用来转售，利用预期房价的上涨以及低首付款，即利用杠杆以小博大。 “楼花”实质上是一种不动产期货合约，买楼花、卖楼花、炒楼花等都是在对房地产远期合约进行交易。买楼花需要房地产开发商签订房地产预售合同，合同的标的是尚未建好的房子，因此投资楼花可以说是购买一种期货合约，购买期货合约最大的优势是不用付清全款就可以锁定标的即房屋的价格。通常可能只需付$5，000元就可以订房，两三周以后再交房价的5%，两个月后再付10%，到临交房前再付10%，也就是说只需付15%-25%房款就可以锁定房价了，如果房价上涨，转手卖出即可获利。因此，从某种意义上说楼花如果能随意买卖就和期货市场非常相似了。 期货（Futures）是一种标准化的远期合约，交易双方在买卖发生的初期确定交易价格，并交付一定比例的资金作为保证金，约定在未来某一时间交收实货，因此称其为“期货”。期货标的物可以是某种商品比如黄金、原油、农产品等，也可以是金融工具比如股票指数、利率、汇率等。在期货市场中，如果交割需要大量资金，因而大部分交易者不会持有合约到期，而是在到期前将合约结算了结。有些楼花投资人认为楼花在交割前是可以转让的，但实际上楼花买卖并不能像期货交易那样随意和频繁。比如楼花没有一个类似期货那样的公开交易市场可随时交易，开发商在合同里一般也只允许买家有一次免费转让的权利，通常开发商要等其楼盘销售量达到一定比例后才允许购买者转让，多数情况下要收取一定的费用， 因此楼花买卖通常是到期交割的期货合约，即地产商和购买者到交割期都必须履行各自的义务，地产商按期交房，购买者要按合同付清全款，购买楼花者到期如果不能申请到足额的贷款，就会出现严重违约的问题。 期权（option）是指是在未来某特定时间以特定价格买入或卖出一定数量的某种商品的权利。买方拥有的是权利而不是义务，他可以履行或不履行合约所赋予的权利。买方获得期权时只需付出少量权利金而不用支付货物全款，如果觉得实际价格不好，只需要放弃期权就可以了。比如说，支付5美元权利金，取得在未来一年随时可用80元买入一桶石油的权利，如果石油价格下跌了，投资人可选择不买，最大损失就是支付的5美元权利金。买楼花并不具备期权投资的特性。买楼花付的定房费是首期付款的一部分，并不象期权交易一样，用定金取得一种权利，如果签定合约后房价下跌，购买者不可以选择弃订脱身，而必须要履行合约。 将楼花投资与期货和期权相结合的产品是房地产指数期货和期权。比如凯斯—希勒房价指数 (S&P/Case-Schiller Home Price Index，CSI) 期货合约和期权合约以美国房地产价格的加权综合指数为标的物，采用现金交割而非实物交割。房地产期货和期权可以双向交易，可以做多也可以做空，没有熊市风险。投资者可以运用房地产指数期货和期权来进行投机，房屋业主也可以预期房价下跌的情况下卖空房地产指数期货或购买看跌期权来套期保值。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898，email: info@mvwealth.ca