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在加拿大购房，除了需要支付买房押金、验屋费、律师费、首期款、房屋保险费、产权保险等费用外,政府的税收是一笔不小的开销,如果没有提前做好预算,到房屋交割时就可能变得措手不及, 首付款达不到银行要求,就会影响到整个物业产权的交接。 第一是物业转让税, （Land Transfer Tax, 简称LTT）。是指物业的产权发生转移时, 由买家按照物业市场价值的一定比例向政府缴纳的税收。在安省的任何地方购买房屋，买家都需要缴纳土地转让税，在多伦多购房则需要同时缴纳安省土地转让税和多伦多市土地转让税。安省和多伦多市的土地转让税采用的是累进税率，安省土地转让税的具体计算方法如下： 如果土地上的物业是一个或两个独立单位的住宅，售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元；售价在5.5万-25万的部分，按1%征税，即1,950元；售价在25万-40万的部分，按1.5%征税，即2,250元；售价超过40万的部分，按2%征税。也就是说，购买一幢售价120万的独立屋，要交缴的安省土地转让税为$20,475。 在多伦多以外的其它城市如约克区Markham, Richmond Hill等地购房，只需交安省土地转让税。如果多伦多市购房，除交省税外,还需要交多伦多市税土地转让税，其土地转让税的计算方法如下： 如果土地上的物业是一个或两个独立单位的住宅，售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税，即275元；售价在5.5万-40万的部分，按1%征税，即3,450元；超过40万以上的部分按2%征税。价值120万的独立屋，需要缴纳的多伦多市土地转让税为$19,725。这样算下来，要在多伦多市买一套100万的独立屋，土地转让税就是一笔不小的开支，两者合计达$40,200。 如果你是首次置业者，无论购买新屋还是重售屋都可以申请领取安省及多伦多市土地转让税退税。安省给予首次置业者的最高退税额为$2,000, 多伦多市的最高退税额为$3,725。 第二是货物和服务税（HST）。在加拿大，对于大多数商品和服务的消费，政府会征收货物和服务税，简称GST，另外各省会征收省税，简称PST，安省开始实施两税合并后，对商品和服务实施单一税种，Harmonized Sales Tax，简称HST。HST税率为13%， 由8%的PST加上5%的GST构成。在安省购买新房包括楼花，需要交HST。要买一套120万的独立屋，HST总额为$156,000。如果是购买二手房，则不需要缴纳HST。 如果购房是用于自住(包括父母,子女等居住)可以申请部分HST退税；如果用于出租，有一年以上租约，也可以申请HST退税，以安省为例，HST退税分为联邦HST退税和安省HST退税两部分。如果低于房价低于35万, 购买者可申请36%的联邦HST退税，房价$350,000和 $450,000之间部分，联邦HST退税会按比例降低，如果所购买的房屋房价超过45万，则联邦HST退税就没有了。安省HST退税没有房价限制, 新房购买者可申请75%的省HST的退税, 但上限为$24,000，也就是说, 购买一套120万的独立屋，能够拿到的退税为$24,000，实际交纳的HST总额为$132,000。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898，email: info@mvwealth.ca

人寿保险已经越来越多地进入我们的生活，产品也越趋多元化，在选择合适的人寿保险时，单凭“分红稳定”，“保额保证”，“高现金值”，“申请简单，毋须体检”等字眼，并不能保证符合消费者的保险需求。 人寿保险可用于提供人生不同时期的保障，作为收入替代，可以保障家庭生活水平不会因家庭成员的意外而降低，作为储蓄工具，可用于解决未来子女教育的费用直至退休生活的开支。人寿保险可简单分为纯生命保障的产品和具备储蓄成份或投资功能的产品。市面上常见的有定期人寿保险和终身人寿保险。 定期人寿保险价格便宜，一般以10年，20年期的保障年期较为普遍，保单可续保至80岁，也可以转换成储蓄保险而毋须再体检，但这类保单没有现金价值，只有受保人在保险期内不幸身亡才赔偿，若在保险期之外去世，受保人不能取得任何赔偿。 既然定期人寿保险是价格最便宜的人寿保险，为什么终身人寿保险仍有广泛的市场?  第一，终身人寿保险不但提供生命保险，还可以作为长期的储蓄或投资计划，资产可免税增长，免税转移，避免繁杂的遗产转移的费用和手续。第二，终身人寿保险的保费可以选择固定不变，比如10年，15年，20年付清，但定期人寿保险随年龄增长每10年或20年保费将增加一次，当达到一定年龄时，定期人寿保险的保费就会超过终身人寿保险。 人寿保险的保费除与选择的保险品种有关外，还与如下因素相关： 投保额。一般来说保额越高，报费越贵，但也有例外。比如一些保险公司在一定保额比如25万开始划分投保人等级，若投保人身体等级好，短期保险25万保额可能比20万保额便宜。 性别。根据过去的统计数据及保险公司报价，由于女性的平均寿命较男性为长，所以同等年龄，女性保费率相对较低。 年龄。通常在生日左右半年保险公司承保时当成同一年龄，比如39岁半至40岁半承保年龄为40岁，当然，也可选择在一定时间范围内将保险生效日期提前，从而降低保费。越年轻购买终身保险，保费越低。定期人寿保险保费每10年或20年保费会上涨。 吸烟嗜好。吸烟者比不吸烟者保费要高很多。 健康状况。通常保险公司以被保险人身体健康检查结果以及健康医疗情况的披露等作为风险评估的依据，决定是否承保，是否加价。 为了避免保险公司数年之后才对受保人填写保险申请时遗漏或错误陈述“重要事实”提出质疑，保险法规定，保单生效2年之后，保险公司不能对保单的有效性提出异议，但是欺诈行为除外，这称为“不可异议”条款。保费到期日之后的31天内为宽限期，受保人在该期限内仍然享有保障。若保费在宽限期之后仍未交纳，保险公司通常以现金价值来垫支到期的保费，到现金价值为0时，保障将终止。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898，email: info@mvwealth.ca

越来越多的非居民在加拿大购买和出租房产，但非居民在出租和出售房地产时在税务处理上与居民有很大的不同。加拿大居民将购买的物业用于出租时，不需要缴纳预扣税，而非居民将购买物业出租时，需要每月向税务局缴纳预扣税（withholding tax），因此在开始出租房产之前，应先打电话（税局电话号码为1-855-284-5946）向税局申请预交税的号码，比如NRK或NRF号码。另外，在开始出租房产之前，应向税局申请报税的税号，税号申请可以由非居民房东直接申请，也可以委托其加拿大代理人申请。非居民如果之前没有社会保险号码（Social Insurance Number, 简称SIN）或临时税号，就需要填表（T1261）申请加拿大税务局非居民个人税号（Individual Tax Number, 简称ITN），作为纳税人的纳税号码。申请ITN号码时需要提供能证明纳税人身份的文件，比如护照、驾照、出生证等，如果提供复印件，必须要由加拿大的医生、律师、教师、政府工作人员验证，签字后才有效。非居民在办理购房交割手续，与律师见面的同时，就可要求律师提供一份其复印件的True Copy,用于申请税号。如果当事人不在加拿大，再办理其身份的公证件就比较困难了。 作为非居民，可以选择以总租金收入法或者是净租金收入法来交税和报税。第一种方法：按总租金收入（gross rent income)的25%直接交税。这种方法不能抵扣房屋出租相关费用，大多数人都没有采用此法申报。按照总租金收入法的规定，代理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%，在次月15天以内上交给税务局，同时代理人每年必须向税局填报NR4表格，NR4填报的时间是次年的3月31日前。比如，如果王先生是非居民，将其房产出租，假设在2020年6月1日起租，租金$3,000/月，王先生或其物业管理人就必须在7月15日前缴纳第一笔预扣税额，金额为$750。同样，在8月15日前上交第二笔税款，以此类推，如果没有交税或没有按期交税，就有可能被税局要求支付相关税款及利息，如果非居民未能支付相关税款，那么其代理人就有连带的税务责任。 第二种方法：同样按总租金收入（gross rent income)的25%直接交税，但非居民纳税人可选择从有租金收入年份开始之后两年内（没有提交NR6情况下，如果提交NR6，则报税期限为次年的6月30日前），填报216 条款下的所得申报表（T1159）进行申报，申报表可以抵扣各种费用，比如贷款利息、地税、房屋保险、房屋管理费、维修费用、水电气费用等，申报后如果有多交的税款，税局会有退税，因而该方法得到大多数人的采用。 按此表申报，只需要根据超额累进税率缴纳联邦税，没有省税，但对于非居民，有一项48%的税上税（Surtax）。举例说明，比如2019年非居民房租净收入为8万加元，前$47,630按15%纳税，即应交税为$7,145，超过$47,630，低于$95,259的部分按20.50%纳税，应交税为$6,635.85,两者合计为13780.85，加上48%的税上税，合计交税为$20,395.66。 第三种方法：非居民纳税人也可以选择按净租金收入法来纳税。前提是非居民房东必须指定一位加国本地居民作为代理人，在每年的1月1日之前、或收到第一笔房租之前，向税务局提交NR6，申请按 “净房租”即扣除房屋相关出租费用之后的租金收入交预扣税，经CRA批准后即可按照“净房租”的25%交预扣税。NR6表第4部分需要填写加拿大居民代理人信息，代理人需要在此处签字担保，一旦非居民纳税人未按时报税和交税，所有的欠税，利息及罚款将由加拿大居民代理人承担。另外还需要提供一份出租物业的费用清单，预估每月发生的各项费用，费用不包括各类资产的折旧及摊销费用。采用该方法，非居民必须在次年6月30日前填报相应的所得税申报表。这种方法方法的好处是预扣税比按第二方法扣得少，因而房主手上现金流多一些，但最终交的税与第二种方法一样多。这种方法由于要提前提交NR6给税局批准，比较麻烦，另外，由于是按净租金的25%缴交，预扣税数额少，代理人连带税务责任更大。 不管采用哪种方式，非居民租金税表申报目前都不能采用电子报税方式提交，只能手工填好表格后签字邮寄，税局审批速度比较慢，想提前拿到税表评估表的房主应该及时申报。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898，email: info@mvwealth.ca

现在许多家庭除了有自住房外，还购买了数量不等的投资性房产，孩子长大成人后，就想把名下的投资出租的房产转至孩子名下，这样一来，该房子在孩子名下，孩子只有一套房子，是不是就可以不交税呢? 资产转移，可能有各种各样的理由和原因，比如财产拥有人去世，将财产转给受益人；比如在有生之年，把房屋产权转移给下一代，以避免过高税赋；或把金融资产转移到他人的名下﹐以保障资产不会由于债务等原因被追讨。无论何种原因，在资产转移之前，都需要制定周详的计划，以避免或减小资产转移所带来的税务冲击。常见的资产转移的方式是将资产赠送给家庭成员或象征性地以低价比如$1卖给家庭成员。如果是家庭主要住所，由于其增值是免税的，不管是以任何价格转移，都没有增值税需要缴纳，通常在律师处办理转移手续时都假定交易价格是$1，但家庭第二套房及投资性房产转移会有不同的情况，下面我们具体分析。 第一种情况是将自己名下的资产比如房屋或股权投资转移给配偶。加拿大税法为防止纳税人通过财产分散的方式来达到减税之目的，规定若转移给配偶，这些资产产生的收入及资产卖出时产生的资本增值将按照归属原则回溯到原资产来源处交税。假设投资物业是甲方单独购买, 若赠与给乙方配偶，将来房屋的租金收入及房屋卖出后的增值仍作为甲方的收入纳税。当然，如果甲方按照市场价格转移，即乙方配偶支付了等值的货币，在这种情况下，该投资物业的收入及增值不会回溯到原资产来源处即甲方处交税。若以$1将投资物业卖给配偶，由于不是按市场价格成交的，这种情况下的税务处理与赠与等同。只有遗产才能在夫妻间实现免税转移。加拿大税法允许遗产可以选择以购入成本价而非市场价转至配偶名下，称为spousal rollover, 这样可以暂时不申报资产增值税。通常房产如果由夫妻联名持有(Joint Tenancy)，配偶双方各拥有一半的产权，若其中一方去世，生者可拥有全部资产，这样也可延缓资产增值税，但需要强调的，这只是延税，不一定能省税。 第二种情况是在有生之年将资产转移给子女。不管将房产卖给子女，还是送给子女，实质是资产的转移，根据加拿大税法，当资产转移给配偶以外的其他人时，都将被认为是按市场价出让。如果市场价高于成本价，就有资本增值，出让人就必须为资本增值交税。甲方若以$1的价格将投资物业转移给乙方子女，增值要交税。对于乙方子女来说, 接受了这以$1转入的物业会为自己将来的税务埋下隐患。若乙方子女已成年, 有其它房子作为自住物业，该投资物业性质不变，将来卖出该物业时，资本增值是乙方子女卖出价与购买价之差来计算，乙方子女的购买价为$1，即将来房子以50万卖出，资本增值为50万减去$1。也就是说，若以低于市场价转让资产，市价与成交价之间的差额将被重复征税。 有些移民朋友卖出投资物业时没有申报, 几年过去了税局也没有找麻烦，就认为没事了, 但之后可能会有隐患。如果你有两套房子，卖出第一套时没有申报资本增值，税局会默认为你卖出的是自住物业，以后你另一套房子卖出时就会被当成投资物业纳税，这时候往往损失惨重。另外，从2016年开始，税局已经出台新规，即使卖出自住物业，也需要填表申报。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898，email: info@mvwealth.ca  

按照加拿大税法规定, 为取得投资收入包括利息、股息、租金收入等而产生的贷款利息支出可以作为费用来抵减收入，在申报出租房费用时，利息支出自然可作为可抵扣的费用，有投资物业的家庭，通过贷款方式可降低投资物业首付款额度，用金融杠杆放大资金投资回报，同时贷款利息用于抵减租金收入，又可有效降低应税收入。那么贷款利息抵减在哪些情况下不行呢？我们来看目前有些物业投资者的做法。 小周一家若干年前在大多伦多市区购买了一套镇屋自住，由于当时的房价还比较低，加上夫妻勤奋努力，每年都加速还贷，贷款早已还清了。现家里有两个孩子，双方父母不时来加探亲并帮助照顾，原有房屋显得有些拥挤，随着这几年收入增加及储蓄变多，他们打算买个更大一些的房子用于自住，原有的镇屋尽管已经升值了不少，因为是学区房，将来孩子上学可能需要，舍不得卖，二人一商量，打算把它出租，他们的计划是：用原有的镇屋做抵押，重新做个贷款，用贷款来作为自住房的首期款，一来解决自住房首付不够的问题，二来用于出租的镇屋由于有贷款，贷款利息用来抵扣出租房的出租收入，净租金低了也可以少交税，岂不两全其美。他们自认为这是非常明智的做法，用贷款利息抵减租金收入，但事实上这样打算已经落入了贷款利息抵减最常见的一个误区。 他们认为将自己原有的自住房改变用途作为出租房，以该投资房抵押贷款产生的利息是可以用于抵减租金收入的，但事实上并不可行。按照加拿大税务局的观点，判断贷款利息是否可以用于抵减收入，要看它是否符合抵减的基本条件，一是，利息是当年发生的、有法定责任必须支付的；从这一条来看没有问题，是银行正规的贷款，当然有利息发生，签署有相关的书面文件说明其借贷关系和还贷责任。二是，贷款是用于购买赚取收入的生意或物业，有合理的预期产生收入，收入指的是利息、红利、租金等，但不能仅仅是资本利得。看起来似乎也没有什么问题，但问题出在对于“贷款是用于购买赚取收入的生意或物业”的理解上。 加拿大税务局2003年发布的IT-533号通讯（Interpretation Bulletin），对贷款利息抵减及相关问题从税法和实际判例等多方面进行了详细的解释。该通讯强调，判断贷款利息是否可抵减收入，要看这笔贷款与其投资是否有足够的直接关联，也就是说要看贷款是被直接使用还是间接使用。尽管税局会认可一些复杂情况下贷款间接使用的利息抵减，比如公司用贷款来赎回发行的股份，给股东分红或退还股东资本金，股东借钱来无偿投入自己拥有的有限公司作为资本金等，但这些都是比较特别的例子。按照直接使用这一原则，我们再来看小周一家的情况，可以明显看出，他们贷款的直接用途是用于支付新购买自住房的首付款，尽管用原来的镇屋作为抵押取得贷款，但原来镇屋用于出租取得收益，与新借贷款的使用无直接关系，因为小周拿出的这笔贷款是用来支付他自住房的首付款，不是用来取得挣得收入的，因此该贷款利息无法用于抵减房租收入。 如果小周要让其镇屋贷款利息用于抵减租金收入，必须要有全套文件清楚地证明新借的银行贷款是直接用于购买产生租金收入的投资物业而不是用于支付自住房首付款。安全的做法是将镇屋卖给第三方，再从第三方手中买回来，同时向银行申请办理该房的贷款手续，取得贷款并用于支付房款。不利的是买卖过程会发生过户费用，也可能涉及土地转让税等。