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吴先生在2015年购买的房子是他在加拿大唯一的房子，购买价格约150万，但吴先生全家一天都没有入住，直接将其出租了，房子于今年年初以230万卖出,一估算才发现交税挺多的。 吴先生听说如果家庭唯一住屋用于出租，可以有4年的时间仍然维持自住房性质，向税局提交45(2)或45(3)election 可申请税务豁免。 那么吴先生的情况能申请税务豁免吗？ 我们先来看看45(2)和45(3)条款的适用条件。 45(2)是将自住房转为出租房时使用，将未来4年仍然指定为自住房，时间点是从出租开始往后4年。45(3)是将出租房收回转为自住房时使用，将过去出租的4年指定为自住房，时间点是从收回开始往前4年。两个条款使用的条件都必须是房子的用途发生了改变(change in use)，由自住变出租，或出租变自住。 吴先生尽管只有一套房，但一开始出租到出售，该房屋的性质都未改变，中间房子的用途没有发生改变，所以不符合税务豁免条件。 吴先生如果想使用相应条款享受税务豁免，要想省税，就得提早做好税务规划，要么先入住一段时间再出租，要么出租收回自住一段时间再出售。 吴先生犯的错误与很多人都非常相像，都是靠道听途说的消息来做决策，没有找专业人士咨询和求证，结果自己以为自己知道，但其实并不知道。 目前会计师，税务师咨询费大致$200-$500/小时，如果提前规划，花$500,能省多少呢？大约有40万资本增值被豁免，其中50%20万作为应税收入纳税，吴先生卖房当年的边际税率53.53%，可以省10万7千。花$500，回来$107,000，回报率21,300%，做啥能有这回报？ 所以，税务咨询是花小钱，办大事。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898

这是几年前帮客户做税务规划的一个案例，最近又碰到有人犯同样的错误，我把它分享出来，让有类似情况的投资人少走弯路，避免掉进税务局的坑。经常发生的情况是，你以为你知道的，可能你并不知道。 下面是你可能知道的，如果你有这些基础常识，可忽略不看。 按照加拿大税法规定, 为取得投资收入包括利息、股息、租金收入等而产生的贷款利息支出可以作为费用来抵减收入。 在借钱的情况下，必须确定钱的用途，而且该用途的目的必须是为了赚取收入（earn income）。用于购买人寿保险或自住房等财产的借款，由于其收入是被豁免的，不符合抵扣条件。 如果你借钱炒股，或者购买基金，如果投资组合没有产生收入，也就是利息、股息、仅产生了资本增值或亏损，你贷款利息多半不能抵扣，也有可能抵扣的情况，比如招股说明上注明是要分红的，但由于公司经营出现现金流问题，而不能分红，这就不是你的问题了。 下面讲讲这个2016年我帮客户做的咨询，可能你以为自己知道，但有可能不知道。 小周一家若干年前在大多伦多市区购买了一套镇屋自住，由于当时的房价还比较低，加上夫妻勤奋努力，每年都加速还贷，贷款早已还清了。 现家里有两个孩子，双方父母不时来加探亲并帮助照顾，原有房屋显得有些拥挤，随着这几年收入增加及储蓄变多，他们打算买个更大一些的房子用于自住。 原有的镇屋尽管已经升值了不少，因为是学区房，将来孩子上学可能需要，舍不得卖，二人一商量，打算把它出租。 他们的计划是：用原有的镇屋做抵押，重新做个贷款(refinance)，用贷款来作为自住房的首期款，一来解决自住房首付不够的问题，二来用于出租的镇屋由于有这笔贷款，贷款利息用来抵扣出租房的出租收入，净租金低了也可以少交税，岂不两全其美。看到这里，你是否也认为这是非常明智的做法？ 但事实上这样打算已经落入了贷款利息抵减最常见的误区。 他们认为将自己原有的自住房改变用途作为出租房，以该投资房抵押贷款产生的利息是可以用于抵减租金收入的，但事实上并不可行。 按照加拿大税务局的观点，判断贷款利息是否可以用于抵减收入，要看它是否符合抵减的基本条件，一是利息是当年发生的、有法定责任必须支付的。从这一条来看没有问题，是银行正规的贷款，有利息发生，有正式的贷款合同，签署有相关的书面文件说明其借贷关系和还贷责任。 二是贷款是用于购买赚取收入的生意或物业，有合理的预期产生收入。收入指的是利息、红利、租金等，但不能仅仅是资本利得。看起来似乎也没有什么问题。 哪还有什么问题呢？问题出在对于“贷款是用于购买赚取收入的生意或物业”的理解上。 加拿大税务局2003年发布的IT-533号通讯（Interpretation Bulletin），对贷款利息抵减及相关问题从税法和实际判例等多方面进行了详细的解释。该通讯强调，判断贷款利息是否可抵减收入，要看这笔贷款与其投资是否有足够的直接关联，也就是说要看贷款是被直接使用还是间接使用。尽管税局会认可一些复杂情况下贷款间接使用的利息抵减，比如公司用贷款来赎回发行的股份，给股东分红或退还股东资本金，股东借钱来无偿投入自己拥有的有限公司作为资本金等，但这些都是比较特别的例子。 按照直接使用这一原则，我们再来看小周一家的情况，可以明显看出，他们贷款的直接用途是用于支付新购买自住房的首付款，尽管用原来的镇屋作为抵押取得贷款，但原来镇屋用于出租取得收益，与新借贷款的使用无直接关系，因为小周拿出的这笔贷款是用来支付他自住房的首付款，不是用来取得挣得收入的，因此该贷款利息无法用于抵减房租收入。 如果小周要让其镇屋贷款利息用于抵减租金收入，必须要有全套文件清楚地证明新借的银行贷款是直接用于购买产生租金收入的投资物业而不是用于支付自住房首付款。 那么有没有变通的做法呢？一是将镇屋卖给第三方，再从第三方手中买回来，同时向银行申请办理该房的贷款手续，取得贷款并用于支付房款。不利的是买卖过程会发生过户费用，也可能涉及土地转让税等费用。另外一种办法是成立有限公司，将出租房转移至公司名下，用公司名义持有房产。上面两种方法也各有利弊，使用之前请先咨询专业人士，也许中间还有你以为自己知道，但实际上还不知道的内容。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU，MDRT 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师，百万圆桌协会会员。联系电话：647-686-6898，email：info@mvwealth.ca,微信：jz6476866898

这两天帮一位加拿大安省的留学生申报了2020和2021年两年的税。之前该留学生有个误区，认为自己没收入，没有SIN卡，不需要报税。对于加拿大留学生来说，报税得到退税是一项重要的福利，但是许多留学生初来加拿大对报税退税不是很了解，错失了许多应得的福利。 税表显示，该留学生2020年联邦退税为$300（CAI）,全年HST退税为$299,安省销售，能源及地税租金（Trillium Benefit）退税为$910.88。 该留学生2021年全年HST退税为$306,安省销售，能源及地税租金（Trillium Benefit）退税为$925.88，另外还有气候行动激励（CAI）退税$373。 报税除了获得一笔退税款外，学费税表T2202的申报是可以累积用于抵消未来工作后的个人所得税的。还有，留学期间的报税记录还可以为将来的工作，移民，投资等方面提供便利。 如果之前没有报税，可以补报，今年税季我们曾为一位读研究生的留学生报了5年的税。之前从未退税的留学生，补报后加拿大税务局是允许补退的。 (内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。) 作者：张进，CFA，CFP，CLU ，MDRT 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师，百万圆桌会员。联系电话：647-686-6898，email:info@mvwealth.ca, 微信：jz6476866898