吴先生在2015年购买的房子是他在加拿大唯一的房子，购买价格约150万，但吴先生全家一天都没有入住，直接将其出租了，房子于今年年初以230万卖出,一估算才发现交税挺多的。

吴先生听说如果家庭唯一住屋用于出租，可以有4年的时间仍然维持自住房性质，向税局提交45(2)或45(3)election 可申请税务豁免。

那么吴先生的情况能申请税务豁免吗？

我们先来看看45(2)和45(3)条款的适用条件。

45(2)是将自住房转为出租房时使用，将未来4年仍然指定为自住房，时间点是从出租开始往后4年。45(3)是将出租房收回转为自住房时使用，将过去出租的4年指定为自住房，时间点是从收回开始往前4年。两个条款使用的条件都必须是房子的用途发生了改变(change in use)，由自住变出租，或出租变自住。

吴先生尽管只有一套房，但一开始出租到出售，该房屋的性质都未改变，中间房子的用途没有发生改变，所以不符合税务豁免条件。

吴先生如果想使用相应条款享受税务豁免，要想省税，就得提早做好税务规划，要么先入住一段时间再出租，要么出租收回自住一段时间再出售。

吴先生犯的错误与很多人都非常相像，都是靠道听途说的消息来做决策，没有找专业人士咨询和求证，结果自己以为自己知道，但其实并不知道。

目前会计师，税务师咨询费大致$200-$500/小时，如果提前规划，花$500,能省多少呢？大约有40万资本增值被豁免，其中50%20万作为应税收入纳税，吴先生卖房当年的边际税率53.53%，可以省10万7千。花$500，回来$107,000，回报率21,300%，做啥能有这回报？

所以，税务咨询是花小钱，办大事。

(内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898

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