近年来，越来越多的加拿大华人移民除了拥有自住房外，有余钱后还考虑投资其它房产,比如公寓、出租房、商业物业、农场、加油站等。在华人聚居得大多伦多地区，房地产市场连续上升多年，最近一两年房价暴涨，有些持有投资物业的家庭考虑将其房产变卖，而有些手上有现金的，却考虑趁房市火爆，炒上一把。房产投资是否赚钱，赚多赚少，不是简单看买卖价差，也不是看税前收入，而是要看税后还剩余多少。出售投资物业除了支付经纪费用和律师费用外，收入税是不能不考虑的，那么投资物业出售后要交多少税呢？

许多人都认为卖房赚的钱属于资本增值，增值有一半直接放到自己口袋，剩余一半才作为收入交税。但如果投资房子的目的不是赚取租金收入，而是短期炒房盈利，增值部分就不是资本增值而是要作为生意收入全额交税了。如果炒卖楼花，不仅增值部分要作为收入全额纳税，而且转让楼花时支付定金及增值部分还需要缴纳销售税，在安省税率是13%。

之前有人讨论一起炒房盈利的物业，购买价100万，交割后不到半年即卖出，和其购买价相比就增值了16万加元，不少人羡慕不已。有的投资者看到买卖价差大就认为投资物业的回报不错，但如果根据扣除相关的税费后的情况进行测算，将投资回报和所承担的投资风险及税务风险相比，这种投资方式可能就没有那么吸引人了。

从税务风险来看，如果税局根据业主购买该房的意图、持有的时间等因素考虑，认定为炒房行为，则增值部分作为生意收入纳税，扣除经纪费用，律师费用后的余额需要作为收入纳税。那么$16万的增值最后业主能拿到多少呢？初步估算卖房经纪费用，律师费用，持有房屋半年的成本为$6万，则有$10万要作为收入纳税。交多少税取决于该业主的其它收入，假设工作收入为$10万，则房屋增值这$10万收入的边际税率约为46%，要交税约$4.6万，这样税后收入为$5.4万，尽管利润仍然可观，但与大家认为的$16万收入已经相去甚远。另外如果购买的是新房，在非常短的时间卖出，可能被税局要求将消费税HST退税的$2.4万退还，$16万增值拿到手就只有$3万左右了。如业主能够长期持有，卖出后作为资本增值而非收入纳税，则最后拿到手的增值约$7-8万，收益会好很多。

按照上面的方法一算，实际上炒房并不划算，除了支付各项费用外，HST退税也拿不到，大部分盈利都被税局拿走了。有些投资人卖房后选择不申报，会给将来留下后患。加拿大税务制度采取的是自愿自我申报制度，你卖了房不会有税局给你税单盯着你要求你交税，但税局要求纳税人要如实申报全球所有收入，同时税法规定，纳税人有责任保留财务及税务原始资料6年以上，以备税务局随时查验。如果被查偷税漏税，后果可能是非常严重的。如有偷税漏税行为，还未被税务局查到的纳税人想改过自新，可以通过“自愿披露系统”（Voluntary Disclosures Program）自动补缴税款及滞纳金，免受处罚。等到税务稽查人员上门查税，就非常可能面临重罚。对于严重的偷漏税，税务局可能会将案子移交司法机构处理，对逃税者处以50%～200%的罚款，重者会被判处两年监禁。未入籍有刑事罪的移民出狱后会被递解出境，同时失去移民身份。

联邦政府早在2016年预算中就向税局拨款$4.44亿元，计划在未来5年内，严厉打击和查办加拿大纳税义务人的各种逃漏税行为；为防止逃税者出国“避难”，加拿大税局在去年秋天开始实施强制性措施，收集对每个被指控逃税(即便尚未被定罪)的加拿大人的指纹，并在今年的4月1日起正式展开追踪，此举可能会导致逃税者的出国旅行受到限制，这些严厉的措施在一定程度上对逃税者产生震慑作用。

(内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898, Email: info@mvwealth.ca

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