加拿大房地产市场火热，引发了不少投资者购买期房, 即通常称之为楼花的投资行为。不少投资者通过楼花合同转让获利非浅，但忽略了投资收益及销售税HST的申报, 这种情形已引起加拿大税务局的注意，税局一旦查核楼花转让是以获利为目的的行为，将面临惩罚性税收。

如果在房屋产权交接之前将合同转让，通常称为楼花转让。楼花转让会涉及三方，首先开发商(Builder)同意转让，其次转让方（Assignor）愿意把自己名下的楼花转让给别人，受让方（Assignee）同意接受别人转让的楼花合约。这种情况下，如果没有额外盈利产生，房屋产权合同转移至开发商和受让方之间，转让方不用支付楼花交割产生的HST。但如果转让方在合约转让过程中有盈利，即转让楼花赚取了差价，如果被税局认定转让楼花的主要目的是取得盈利，那么转让方就类似于开发商，赚取的差价将被作为生意收入缴纳所得税，同时差价部分还需要缴纳HST。在实际操作中，如果转让方付了定金，把楼花合同转时要按照商定的转让价（含定金本金和差价）收取HST，如果开发商收取了转让费，转让费也是需要缴纳HST的。不要以为只有利润部分需要缴纳HST，HST是销售税，是按销售额来计算的，转让时所交定金也算销售额。举例：比如，老李购买一楼花共交了$20万定金，其购房的目的就是在交割前转售赚取价差，假设老李加价$10万将其楼花转售，那么需要缴纳的HST是$30万的13%，而非$10万的13%。

那税局是如何判定购买楼花的目的是自住还是投资取得盈利呢？税法虽然没有明确的条款，但税务法庭和税局通常根据如下几个因素进行综合判定。一是购房时的意图，即购买土地或房屋时的意图及用于自住的可行性；按照原来意图执行的情况如何；购房后意图改变的证据。二是购房人所从事的的职业和及生意特征，与房地产开发交易相关程度如何；贷款合同条款，购房采用的是中长期贷款，还是短期贷款，是否随时可以归还贷款本金而没有罚款，拥有物业的期限有多长，过去从事类似房产交易频繁的程度，临近交房或刚入住后是否有企图卖房的行为，与你共同拥有产权人的意图是入住还是交房后就卖出。我们来看看税局给出的两个例子。

Cindy于2010年11月与开发商签定楼花合同用于自住，新房比她现在租住的公寓单元离工作单位和家人更近，走路就能到达，预期交房时间是2011年9月。2011年7月Cindy的公司宣布公司将搬到离现在地址约3小时车程的另一城市，为了保住工作，她不得不随公司搬迁，之后她它合同转让给了John。在这种情况下，税局认为她购房的动机不是为了盈利，因而免除HST相关税收。

Pascal和Chantal及3个孩子住在一个有4卧室的独立住宅内，这是他们唯一购买的房子，2009年6月，他们与开发商签订合约购买只有1个卧室的高层公寓楼花，购买价格为$275,000，房屋交割期是2010年6月30号，2010年5月，他们将楼花合约以$400，000转让，将资金用于现有的独立房更新。尽管他们过去并没有炒卖楼花的历史，但由于他们一家5口搬去只有一个卧室的公寓并不现实，缺乏证据表明他们是将所购房用于主要住所而非投资盈利，因而税局认为他们的行为类似于开发商，需就他们取得的盈利及定金部分缴纳HST。

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作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898, Email：info@mvwealth.ca

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