建房购房面临的税务问题

谈到自住房，许多人就会想到，加拿大自住房不是免税的吗，还会有税务问题？其实税局定义的主要住所（Principal Residence）和通常意义上的自住房还是有区别的，只有符合税局主要住所的规定的房屋才能免税，而不是所有自住的房子都免税。

就算是你任何时候都只有一套自住房，但如果你持有住房的目的是为了取得收入，比如自己建房后即卖出，或购买楼花后未入住即卖出，这些情形不符合主要住所规定，所取得的收入不仅不能免税，也不是按资本增值纳税，而且很可能被作为生意收入全额纳税。比如你两年前购买土地自建房入住后不久就卖出，扣除经纪费用等净赚50万，如果符合主要住所条件，则不需要交税，如果按资本增值对待，假设你边际税率为50%，则交税12.5万，如果被作为收入对待，由于超过22万以上的部分边际税率为53.53%，按此边际税率计算，需要交税约23万。可见不同的处理方式，税务后果差距甚大。那么税局如何界定你购建住房出售后的增值不交税，按资本增值交税，还是按生意收入交税呢？

自住房在出售时要免税必须要满足加拿大税局定义的主要住所的条件。一是必须是住房单位，包括不可移动的房屋比如独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等，也包括可移动的房屋比如拖车式活动房屋，船式活动房屋等；二是你独自或与他人共同拥有该房屋；三是你或你的配偶，前任配偶或孩子在该年时间内在该房屋内居住过。四是你需要指定它为主要住所。房屋所占用的土地也需要符合一定规定，一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢，按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的。从1982年开始，每个家庭每年只能指定其中的一套住房作为主要住所，换句话说，如果你有两套自住房，比如中国有一套，加拿大有一套，在一年的时间内你只能指定其中一套为你的主要住所。

尽管你自建或请人帮助建造的住房，或购买楼花入住后卖出，在形式上符合上述定义，但你的住房仍可能不被认可为免税的主要住所。加拿大税局2005年1月在一份自建住房税务指引中有较为明确的解释。如果你以自雇形式建造房屋的目的是盈利，或建房以预期将来卖出盈利，那么你取得的增值将被作为生意收入。即使是偶尔为之的建房行为，只要目的是盈利，仍然被作为生意收入纳税。只有在购房时没有打算尽早出售获利时，其增值部分才能作为资本增值而非生意收入纳税。

那税局是如何判定你建房购房的目的是自住还是投资取得盈利呢？税法虽然没有明确的条款，但法庭和税局通常根据如下几个因素进行综合判定。一是购房时的意图，包括购买土地或房屋时的意图及可行性；按照原来意图执行的情况如何；购房后意图改变的证据。二是建房或购房人所从事的的职业和及生意特征，与房地产开发交易相关程度如何；贷款合同条款，建房或购房采用的是中长期贷款，还是短期贷款，是否随时可以归还贷款本金而没有罚款，拥有物业的期限有多长，过去从事类似房产交易频繁的程度，临近交房或刚入住后是否有企图卖房的行为，与你共同拥有产权人的意图是入住还是交房后就卖出。

(内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898, Email: info@mvwealth.ca