加拿大境外房产税务申报

不少在加拿大的老移民在过去数十年的个人所得税申报中，忽视了海外资产特别是海外房产收入和资产的申报，随着共同申报准则（CRS）的大范围实施，这部分境外资产最终将可能无处隐藏。

不少移民加拿大安居乐业后，国内的房产并没有处置。有些房产是处于长期空置的状况，或者留给国内的父母居住使用；还有的房产是用于出租，收取租金。

对于国内长期空置的住房，或留给国内家人使用的住房，将来卖出是否免税，要看是否符合加拿大税法对主要居所（principle residence）的定义。有人问：我可以同时申报中国一套自住房、加拿大一套自住房吗？ 你有多少套房用于自住都可以，但同一时期内，一个家庭(包括18岁以下家庭成员)只能选择一套免税的主要居所。符合主要居所的条件才能有税务上的豁免。比如，你如果在上海和多伦多各有一套自住房，如符合条件，上海的房产增值更多，你可以选择上海房产作为你免税的主要居所，并不一定只能选加拿大的房子作为主要居所。这个选定，是你在心目中选定的，在你做税务规划时选定的，在你卖出房屋之前，并不需要告诉税局，而是在卖出房屋的当年，填报相应税表来告诉税局。

我们先看全球只有一套住房的情况。如果你中国的房产一直空置或由家人使用，在加拿大没有购买自住房，也就是说在全球你只有唯一的一套自住房，在卖出当年进行自住房申报，填报T2091就可以，这个表格需要填写：自住房哪一年买的？哪一年卖的，卖了多少钱？由于自住房的增值是免税的，没有税务方面的影响，但是如果未按规定时间申报，可能会面临超过申报限期之后每月$100，最高$8,000的罚款。如果一直没有申报，税局将保留随时对你税表进行重新评估审核的权利。

有人问，我在中国的房产是否需要申报海外资产？这里有个误区，尽管加拿大境外的不动产多数情况下需要申报，但并不是所有的不动产都需要申报。作为私人使用和生意使用的不动产，并不需要在每年的海外资产申报表T1135上进行申报，你查看T1135表，申报表第五栏关于海外不动产申报是免除了个人使用和生意使用不动产申报的（ Real property outside Canada (other than personal use and real estate used in an active business)。相反如果你申报了不动产，又没有申报不动产的租金收入，税局收到这样的申报表就会非常迷惑。

如果你境外房产用于出租，就面临出租收入申报，海外资产申报和房屋出售后资本增值申报的问题。过去若干年都没申报过海外出租收入的群体，在税务方面会面临比较大的问题，就是漏报的租金收入和海外资产申报如何补报的问题。收入漏报，最高可罚欠税额200%，海外资产漏报，每年的罚金最高可达2,500加元。

有不少人有侥幸心理，认为自己在境外的收入及资产，包括境外房产出售的收入，加拿大税局并不知晓，不报也没有问题，但（CRS， Common Report System）全球金融账户信息交换系统将通过全球金融机构识别和收集非居民金融账户信息，海外资产收入一旦进入银行账户，信息将无处可藏，全球资产将进入裸奔时代，对于高净值资产的家庭，税务问题必须与资产保值增值以及家庭财富传承集合进行统筹规划。

(内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898