你也许还没有意识到，你的主要住所就像一个免税储蓄账户，随着岁月的流逝，你住所的价值也在增加，由于主要住所免缴资本增值税，只要你保持你主要住所的性质，你就永远不会为它的增值交税。主要住所是以家庭作为单位，从1982年开始每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受增值免税，即使你和配偶分别拥有一个物业，也只能选择一个物业作为主要住所。主要住所可以是独立屋、公寓、别墅、移动住所等，主要住所也不一定要在加拿大，你也可以指定你位于境外的居所作为主要住所。我们都知道，主要住所免缴资本增值税，但当自住房用途发生改变时比如用于出租时，税务上该如何处理呢？

第一种情形，部分改变用途。即主要住所的一部分用于出租。如果你出租你的主要住所的部分房间，税法通常允许你保持主要住所的性质。但需要注意的是你不能对房屋结构进行改变，不能申报折旧（CCA），如果你申报的话，你的主要住所免税增长的份额将因房屋出租部分申报CCA而降低。

第二种情形，完全改变用途，将主要住所全部用于出租。按照税法45(1) (a) 规定，该房产视同卖出，同时以市场价格（Fair Market Value）购入该房，将来卖房时增值交税。比如你2013年以80万元购置一套自住房，2016年9月1日开始出租，如果这天房屋市场价格是100万元，那么在这天，你的自住房被视同按市值100万元出售，资本增值20万全部免税，同时你被视同按100万元成本价购进出租物业，假如2020年你以150万出售此房，那么增值部分50万元的一半即25万元作为你当年收入申报。

第三种情形，完全改变用途，将主要住所全部用于出租，同时在改变用途当年根据税法45（2）做出选择，选择仍将房子作为主要住所。按照该规定，你有4年的时间，即使你全部出租你的住所，仍可保持你的主要住所性质。但要注意在出租期间，报税时不可以申报房屋折旧，即CCA（capital cost allowance），同时你需要居住在加拿大，否则有可能改变你住所的性质。如果你是由于工作地点变化的原因搬离你的主要住所而出租，该期限还可延长，但最终你或你的家人必须要实质性地重新入住才能保持主要住所性质。

第四种情形，将出租物业改变成主要住所，通常按照税法45(1) (a) 规定，该房产视同卖出，增值部分需要在改变用途当年报税和纳税，但你可按税法 45（3）做出选择，在卖房当年指定该出租房在出租期间有4年为主要住所。要符合税法45（3）规定，业主必须是加拿大居民，在该房出租期间没有别的主要住所，同时出租期间不能提取折旧（CCA）。举例说明，老李在2005年购买一栋房屋全部用于出租，同时老李也没有购买别的住所，2010年他将该出租物业收回，在2012年将该物业出售。在出租期间老李没有提取过折旧。在2010年，按照税法45(1) (a) 规定，该房产改变用途视同卖出，需要报税，但老李可在卖房当年做出选择避免视同卖出。他可按税法 45（3）做出选择，2005年至2009年有4年时间选择作为主要住所，之后2010年至2012年3年房子自用，这样拥有该房7年时间都不需要申报资本增值。

(内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898

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