美国购房的税务问题

加拿大冬季漫长而寒冷，不少加拿大人都希望在美国拥有一个充满阳光的度假屋，根据全美地产经纪商协会（NAR）资料显示，在2019年3月至2020年3月期间，海外买家的美国房产购买额为740亿美元，中国和加拿大仍是美国住宅地产最大的外国买家，购买额分别为115亿美元和95亿美元，但在美国购房大军中, 很少有人在购房前系统地了解投资美国房产的税收问题，大多数人在计算美国投资物业回报率的时候，都忽略或误解了税务因素。

一旦你在美国买了房，一般来说，如果你在美国一年之中居住超过183天，你就有可能被视为美国的税务居民。

通常来讲，如果你在美国购置投资房，尽管你还是加拿大居民，不是美国公民或永久居民，你都要向美国国税局报税。美国向外国房地产投资人征税方式有三种：租金收入所得税，出售或赠与时资本增值税以及屋主去世后的遗产税。

租金收入所得税通常由屋业管理公司预扣代收。预扣的比例为出租毛收入的30%。如果物业管理未能尽其扣缴义务，国税局可以向其追讨外国投资者的税款、罚款和利息，甚至提出刑事诉讼。如果你在美国有出租屋业, 但没有物业管理公司，你的租客则承担相应的扣缴义务。若你不想让管理公司或租客预扣30%的租金，你需要填写退税单，说明你会给美国国税局按照净利润而非毛收入缴纳税款。如果你没有按时报税，美国国税局便不再允许你按净利润来缴税，而必须按毛收入来缴税。举例说明, 假设你在佛罗里达州购置了一个投资房，2019年你收取了18, 000美元的租金，扣除贷款利息、维修费、地产税、物业管理费以及折旧等费用总计8, 000美元后的净收入是10, 000美元。次年4月15日之前，你必须向美国国税局及物业所在州的州税局递交所得税表，申报你2019年10，000美元的净租金收入并缴纳相应的联邦税及州税。如果租客预扣了税金，你可以在所得税表上要求退还超额的部分。

如你持有的房产要出售，买方要预扣所得税。你决定出售你的物业时，买方必须从成交价中预扣10%并汇给美国国税局。如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税以及罚款。次年年初,你则需在税表上申报物业出售的利润。如果之前预扣的税款大于应缴税款，你可以获得退税。

美国公民、居民和在美国境内拥有资产的外国人去世后，如果留下的财产在遗产税征收范围内，那么继承人要继承遗产，就得先缴纳遗产税。如果你是加拿大居民，你的全球资产总额（注意不仅仅是在加拿大和美国的资产）超过$1158万美元，按照美加税务协议，在美国的资产即所在地资产（Situs Assets）需要缴纳遗产税。所在地资产包括坐落在美国的房地产和其他个人资产，如家具、汽车、游艇、珠宝、艺术品等等，还包括美国公司的股票和一些特定的债券，即使这些股票和债券是在加拿大证券市场上买入的，并在加拿大持有。只有在美国银行的存款不算是所在地资产。遗产税的税率为18%-40%。比较幸运的是，加拿大居民可以享受遗产税的税务优惠（Unified Tax Credit）。对于加拿大居民来说，如果在美资产有增值，在去世当年还涉及到加拿大的个人所得税的缴纳。为了避免双重征税，加拿大的税法规定，在美国缴纳遗产税后，将享受一定的加拿大税务优惠，最终的税费是按两者中高的一个来缴纳。

(内容仅供参考，不构成任何具体理财建议，若需财务规划建议，请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者：张进，CFA，CFP，CLU 特许金融分析师，加拿大注册财务规划师，特许财富传承与遗产规划师。联系电话：647-686-6898