对于加拿大非税居民,如果在加拿大拥有出租物业,按照税法规定,其租金总收入的25%将作为预扣税(Withholding Tax)交纳给加拿大税局。

非居民可以选择按总租金收入法或者是净租金收入法来交税和报税。如果按总租金收入(gross rent income)的25%直接交税,填报216 条款下的所得申报表(T1159)进行申报,申报表可以抵扣各种费用,比如贷款利息、地税、房屋保险、房屋管理费、维修费用、水电气费用等,申报后如果有多交的税款,税局会有退税,因而该方法得到大多数人的采用。按照总租金收入法的规定,代理人有义务在每月交租金时,依法扣除总租金的25%,在次月15天以内上交给税务局,同时代理人每年必须向税局填报NR4及NR4 summary表格,填报的时间是次年的3月31日前。

非居民纳税人也可以选择按净租金收入法来纳税。前提是非居民房东必须指定一位加国本地居民作为代理人,在每年的1月1日之前、或收到第一笔房租之前,向税务局提交NR6,通常可以请家人,朋友或其会计师或律师作为非居民的扣缴代理人,代理人必须是加拿大居民。NR6表第4部分需要填写加拿大居民代理人信息,代理人需要在此处签字担保,一旦非居民纳税人未按时报税和交税,所有的欠税、利息及罚款将由加拿大居民代理人承担。另外还需要提供一份出租物业的费用清单,预估每月发生的各项费用,费用不包括各类资产的折旧及摊销费用。NR6的申报截止日期为上一年的12月31日,纳税人需要在收到第一笔租金之前,就要取得NR6的税局批准信。假设你打算从2024年1月份出租你的物业,假设你收到一月份的租金的时间是2024年是1月1日,也就意味着,2024年1月1日前,你就应该有了NR6的税局批准信。所以,NR6应尽早申请,毕竟税局审核批准NR6也需要较长的时间。

申请按 “净房租”即扣除房屋相关出租费用之后的租金收入交预扣税,经CRA批准后即可按照“净房租”的25%交预扣税,即代理人每月根据NR6计算扣除25%的净租金收入。可以选择网银付款。网银付款流程如下:首先,打开税局网站链接:https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/fppp/mypymnt/pub/ntr.action?request_locale=en_CA其次, 点击 Non-Residents,Part XIII-non-resident withholding tax 再次,如果是每个月正常付款,点击Regular Remittance,如果是之前的欠款,就选择后者Arrears Remittance,点击下一步进入付款方式,选择银行进入网银付款。假如按月付款,Account Number 就是NRK号码;付款周期截至period end,是指收到租金的月份。一般来说, 收到租金的当月付款最晚日期是下个月的15号,如果晚付了,会有预付款迟交罚金。

采用净租金收入法,非居民必须在次年6月30日前填报216 条款下的所得申报表(T1159)进行申报。这种方法的好处是预扣税扣得少,因而房主手上现金流多一些,缺点是由于要提前提交NR6给税局批准,比较麻烦,另外,由于是按净租金的25%缴交,预扣税数额少,代理人连带税务责任更大。

非居民租金收入申报不管采用哪种方式,目前都不能采用电子报税方式提交,只能签字邮寄,税局审批速度比较慢,想提前拿到税表评估表的房主应该及时申报。如果不能准确及时提交NR4,NR6和216 条款下的所得申报表可能导致CRA的审计以及面临重大处罚。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFA,CFP,CLU 特许金融分析师,加拿大注册财务规划师,特许财富传承与遗产规划师。联系电话:647-686-6898,email: info@mvwealth.ca