非居民房产如何报税?

居民房产出租时,不需要缴纳预扣税,而非居民将投资物业出租时,需要每月向税务局缴纳预扣税,年度结束后可选择按216 条款下的所得申报表申报租金收入;其次,居民拥有的住房非居民在出租和出售房地产时非居民与居民的税务却有很大的不同。首先,居民购买物业用于如果符合有关主要住所的规定, 房屋出售时资本增值是免税的,而非居民则不能享受有关主要住所的税务减免,出售房屋时要预交税款,年度结束后申报资本增值收入。

作为非居民,可以选择以总租金收入法或者是净租金收入法来纳税。按照总租金收入法的规定,物业管理人有义务在每月交租金时,依法扣除总租金的25%,在次月15天以内上交给税务局,同时物业管理人每年必须向税局填报NR4表格。当然,你也可以选择按净租金收入法来纳税,填报NR6表并经税务局批准以后,租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。有租金收入的非居民可选择在次年申报上年个人所得税,如果只有租金收入,就可填报216 条款下的所得申报表(T1159)进行申报。按此表申报,只需要根据超额累进税率缴纳联邦税,没有省税,但对于非居民,有一项48%的税上税(Surtax)。举例说明,比如2017年非居民房租净收入为8万加元,前$45,916按15%纳税,即应交税为$6,887,超过$45,916,低于$91,831的部分按20.50%纳税,应交税为$6,987.22,两者合计为13,874.22,加上48%的税上税,合计交税为$20,533.84。

对于资本增值的税务处理, 都是增值的50% 计入纳税人当年收入计算所得税。所不同的是,居民的投资物业可以先卖出,然后才报税和交税,非居民需要在卖出房产时预扣税款。

非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前,或者在被实际处置后的10天以内,通知税务局。卖家需要填写相应税表T2062或T2062A,连同所需的支持文件一起寄到税务局,并申请一份清税证明书(Certificate of Compliance,T2068),以确认因物业增值而必须交付的税款数额。预交的税款是房屋增值的25%,只有土地转让税可作为购房成本抵扣,其它费用比如经纪费用,律师费用等都不能抵减。未按时上交相应税表会导致税局罚款,超期一天罚款25加元,最高罚款为2,500加元。当税务局认可后,会发给非居民买家清税证明书(Certificate of Compliance),证明书一式四份,前三份由卖家留存,最后一份交给买家或买家律师。非居民可以选择卖房之后的次年2,3月份申报非居民个人所得税,如果仅有售房增值收入,报税可一般都有退税。

如果卖方未取得清税证明书,那么买方有责任承担卖方所欠税款 ,所以买方一定要通过经纪和律师确认卖方是居民还是非居民。如果卖方是非居民,在未取得清税证明书的前提下,买方律师有权事先扣留高达房价 25%(未折旧的房产)或50%(已折旧的房产)的金额作为税款保证金,在取得清税证明书的前提下,扣款金额为卖价减去成本价后的25%。在收到政府发出的清税证明书后,买方律师会将保证金退还给卖家。

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作者:张进,CFA,CFP,CLU 特许金融分析师,加拿大注册财务规划师,特许财富传承与遗产规划师。联系电话:647-686-6898, Email: info@mvwealth.ca