申报自住房免税, 方式不同应税额竟差7.5万?
前两天刚讲了45(2),45(3)理解有误,没有做规划损失10万的故事(事故)。税局条款多如牛毛,稍有不慎就会掉坑里,自己以为有把握的事,不一定是对的,或者说不一定是最佳的。
这不,又碰上一档自己申报自住房免税的事故。
许多人认为,当他们出售其现有住宅时,或在他们去世时,将免征资本增值税,但还有不少人不知道的是,出售自住房也需要申报,这是从2016年开始的一项新要求,有不少人压根儿就不知道有这个规定,也难怪,毕竟多数人家也是几年,十几年才换一次房,哪能随时关注税局的这些不断增加的新要求啊!不关注不打紧,一旦知道了就睡不好觉了,前两年卖房忘了申报了呀,现在咋整?如果补报,按规定:如果你未按规定时间申报,可能会面临超过申报限期之后每月$100,最高$8,000的罚款。现在补报,可能要罚款$3,000,如果继续不理,万一过几年被税局抓住了,那就可能就是最高$8,000啊!要不要坦白从宽?整个一个纠结啊。
看到这里,有人暗自庆幸,我幸好申报了。恭喜你,避免了被罚款$8000的巨大风险。但你申报对了吗?有许多人在他们的一生中同时拥有或曾经拥有不止一处房产,卖出时该如何申报呢?
老赵夫妇同时拥有两处住宅:一处在城里,一处在乡下,他们知道自己同时拥有两处自住房,只有一处是免税的。老赵有这常识就比不少人强了,还有不少人认为两处都是自己的自住房,将来都可以免税转给自己的子女。
老赵夫妇2014年以$120万购买了城里的住房,2018年以$60万买下乡下的房子,两套房子都在老赵名下。没有出租,自用,全家周末假期就去乡下享受大自然的乐趣。赵对房产投资时点把握的非常好,2021年年底前就将两套房先后卖出,城里的房子卖了$200万,乡下的房子买了$120万, 老赵2021年暂时没有买入自住房。
老赵自己报税,税表是这样处理的:指定城里房子为自住房,用T2091表,$80万增值免税。乡下房子作为应税的投资房,但老赵没有使用T2091表,直接使用了S3表,$60万增值,交税$15万(为便于计算,假设边际税率为50%),税表看起来处理的中规中矩,没有毛病,那是否是最佳的处理方式呢?
我们知道主要住宅资本资本增值豁免的公式是: 资本收益X指定为自住房的合格年限N年加一年/拥有年限,如果两套房子都自住,都需要使用T2091表申报才能享受最大的税务豁免。
老赵可以指定其城里住房2014-2020共8年为自住房,按N+1处理,城里住房全部享受豁免,乡下住房4年中有1年可享受增值豁免,即60万增值中有15万增值豁免,有$45万增值需要报税,交税$11.25万。比上面申报是不是少交税$3.75万?
还有没有更好的方案呢?老赵可以指定其乡下住房2018-2021年共4年为自住房,指定其城里住房2014-2017共4年为自住房,乡下住房整个持有期4年免税,城里住房有N+1年增值豁免,即80万中有$50万增值豁免,需要报税的资本增值为30万,交税$7.5万,比上面申报是不是又少交税$3.75万?
报税是个技术活,不光把数字录入,结果出来就可以的,现在的税表还没有达到人工智能的程度,所以术业有专攻,专业的事还是交给专业的人来做吧。
题外的话,还有没有办法交更少的税呢?这个问题留给大家去思考。
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作者:张进,CFA,CFP,CLU 特许金融分析师,加拿大注册财务规划师,特许财富传承与遗产规划师。联系电话:647-686-6898