出售投资性房产如何纳税?

近年来,越来越多的加拿大华人移民除了拥有自住房外,有余钱后还考虑投资其它房产,比如公寓、出租房、商业物业、农场、加油站等。在华人聚居得大多伦多地区,房地产市场连续上升多年,最近一两年房价暴涨,有些持有投资物业的家庭考虑将其房产变卖,而有些手上有现金的,却考虑趁房市火爆,炒上一把。房产投资是否赚钱,赚多赚少,不是简单看买卖价差,也不是看税前收入,而是要看税后还剩余多少。出售投资物业除了支付经纪费用和律师费用外,收入税是不能不考虑的,那么投资物业出售后要交多少税呢?

许多人都认为卖房赚的钱属于资本增值,增值有一半直接放到自己口袋,剩余一半才作为收入交税。但如果投资房子的目的不是赚取租金收入,而是短期炒房盈利,增值部分就不是资本增值而是要作为生意收入全额交税了。如果炒卖楼花,不仅增值部分要作为收入全额纳税,而且转让楼花时支付定金及增值部分还需要缴纳销售税,在安省税率是13%。

之前有人讨论一起炒房盈利的物业,购买价100万,交割后不到半年即卖出,和其购买价相比就增值了16万加元,不少人羡慕不已。有的投资者看到买卖价差大就认为投资物业的回报不错,但如果根据扣除相关的税费后的情况进行测算,将投资回报和所承担的投资风险及税务风险相比,这种投资方式可能就没有那么吸引人了。

从税务风险来看,如果税局根据业主购买该房的意图、持有的时间等因素考虑,认定为炒房行为,则增值部分作为生意收入纳税,扣除经纪费用,律师费用后的余额需要作为收入纳税。那么$16万的增值最后业主能拿到多少呢?初步估算卖房经纪费用,律师费用,持有房屋半年的成本为$6万,则有$10万要作为收入纳税。交多少税取决于该业主的其它收入,假设工作收入为$10万,则房屋增值这$10万收入的边际税率约为46%,要交税约$4.6万,这样税后收入为$5.4万,尽管利润仍然可观,但与大家认为的$16万收入已经相去甚远。另外如果购买的是新房,在非常短的时间卖出,可能被税局要求将消费税HST退税的$2.4万退还,$16万增值拿到手就只有$3万左右了。如业主能够长期持有,卖出后作为资本增值而非收入纳税,则最后拿到手的增值约$7-8万,收益会好很多。

按照上面的方法一算,实际上炒房并不划算,除了支付各项费用外,HST退税也拿不到,大部分盈利都被税局拿走了。有些投资人卖房后选择不申报,会给将来留下后患。加拿大税务制度采取的是自愿自我申报制度,你卖了房不会有税局给你税单盯着你要求你交税,但税局要求纳税人要如实申报全球所有收入,同时税法规定,纳税人有责任保留财务及税务原始资料6年以上,以备税务局随时查验。如果被查偷税漏税,后果可能是非常严重的。如有偷税漏税行为,还未被税务局查到的纳税人想改过自新,可以通过“自愿披露系统”(Voluntary Disclosures Program)自动补缴税款及滞纳金,免受处罚。等到税务稽查人员上门查税,就非常可能面临重罚。对于严重的偷漏税,税务局可能会将案子移交司法机构处理,对逃税者处以50%~200%的罚款,重者会被判处两年监禁。未入籍有刑事罪的移民出狱后会被递解出境,同时失去移民身份。

联邦政府早在2016年预算中就向税局拨款$4.44亿元,计划在未来5年内,严厉打击和查办加拿大纳税义务人的各种逃漏税行为;为防止逃税者出国“避难”,加拿大税局在去年秋天开始实施强制性措施,收集对每个被指控逃税(即便尚未被定罪)的加拿大人的指纹,并在今年的4月1日起正式展开追踪,此举可能会导致逃税者的出国旅行受到限制,这些严厉的措施在一定程度上对逃税者产生震慑作用。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFA,CFP,CLU 特许金融分析师,加拿大注册财务规划师,特许财富传承与遗产规划师。联系电话:647-686-6898, Email: info@mvwealth.ca