越来越多的非居民在加拿大购买和出租房产,但非居民在出租和出售房地产时在税务处理上与居民有很大的不同。加拿大居民将购买的物业用于出租时,不需要缴纳预扣税,而非居民将购买物业出租时,需要每月向税务局缴纳预扣税(withholding tax),因此在开始出租房产之前,应先打电话(税局电话号码为1-855-284-5946)向税局申请预交税的号码,比如NRK或NRF号码。另外,在开始出租房产之前,应向税局申请报税的税号,税号申请可以由非居民房东直接申请,也可以委托其加拿大代理人申请。非居民如果之前没有社会保险号码(Social Insurance Number, 简称SIN)或临时税号,就需要填表(T1261)申请加拿大税务局非居民个人税号(Individual Tax Number, 简称ITN),作为纳税人的纳税号码。申请ITN号码时需要提供能证明纳税人身份的文件,比如护照、驾照、出生证等,如果提供复印件,必须要由加拿大的医生、律师、教师、政府工作人员验证,签字后才有效。非居民在办理购房交割手续,与律师见面的同时,就可要求律师提供一份其复印件的True Copy,用于申请税号。如果当事人不在加拿大,再办理其身份的公证件就比较困难了。

作为非居民,可以选择以总租金收入法或者是净租金收入法来交税和报税。第一种方法:按总租金收入(gross rent income)的25%直接交税。这种方法不能抵扣房屋出租相关费用,大多数人都没有采用此法申报。按照总租金收入法的规定,代理人有义务在每月交租金时,依法扣除总租金的25%,在次月15天以内上交给税务局,同时代理人每年必须向税局填报NR4表格,NR4填报的时间是次年的3月31日前。比如,如果王先生是非居民,将其房产出租,假设在2020年6月1日起租,租金$3,000/月,王先生或其物业管理人就必须在7月15日前缴纳第一笔预扣税额,金额为$750。同样,在8月15日前上交第二笔税款,以此类推,如果没有交税或没有按期交税,就有可能被税局要求支付相关税款及利息,如果非居民未能支付相关税款,那么其代理人就有连带的税务责任。

第二种方法:同样按总租金收入(gross rent income)的25%直接交税,但非居民纳税人可选择从有租金收入年份开始之后两年内(没有提交NR6情况下,如果提交NR6,则报税期限为次年的6月30日前),填报216 条款下的所得申报表(T1159)进行申报,申报表可以抵扣各种费用,比如贷款利息、地税、房屋保险、房屋管理费、维修费用、水电气费用等,申报后如果有多交的税款,税局会有退税,因而该方法得到大多数人的采用。

按此表申报,只需要根据超额累进税率缴纳联邦税,没有省税,但对于非居民,有一项48%的税上税(Surtax)。举例说明,比如2019年非居民房租净收入为8万加元,前$47,630按15%纳税,即应交税为$7,145,超过$47,630,低于$95,259的部分按20.50%纳税,应交税为$6,635.85,两者合计为13780.85,加上48%的税上税,合计交税为$20,395.66。

第三种方法:非居民纳税人也可以选择按净租金收入法来纳税。前提是非居民房东必须指定一位加国本地居民作为代理人,在每年的1月1日之前、或收到第一笔房租之前,向税务局提交NR6,申请按 “净房租”即扣除房屋相关出租费用之后的租金收入交预扣税,经CRA批准后即可按照“净房租”的25%交预扣税。NR6表第4部分需要填写加拿大居民代理人信息,代理人需要在此处签字担保,一旦非居民纳税人未按时报税和交税,所有的欠税,利息及罚款将由加拿大居民代理人承担。另外还需要提供一份出租物业的费用清单,预估每月发生的各项费用,费用不包括各类资产的折旧及摊销费用。采用该方法,非居民必须在次年6月30日前填报相应的所得税申报表。这种方法方法的好处是预扣税比按第二方法扣得少,因而房主手上现金流多一些,但最终交的税与第二种方法一样多。这种方法由于要提前提交NR6给税局批准,比较麻烦,另外,由于是按净租金的25%缴交,预扣税数额少,代理人连带税务责任更大。

不管采用哪种方式,非居民租金税表申报目前都不能采用电子报税方式提交,只能手工填好表格后签字邮寄,税局审批速度比较慢,想提前拿到税表评估表的房主应该及时申报。

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作者:张进,CFA,CFP,CLU 特许金融分析师,加拿大注册财务规划师,特许财富传承与遗产规划师。联系电话:647-686-6898,email: info@mvwealth.ca