海外买家税全称是Non-Resident Speculation Tax,简称NRST;相关权威信息是安省Ministry of Finance网站,https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/

NRST适用于在2017年4月21日或之后,对在大金马蹄地区 Greater Golden Horseshoe Region(GGH)购买住宅物业的海外买家,如果所购物业不超过6个家庭住宅,将被征收15%的海外买家税。商业,农业,工业用物业不在交税范围,住宅和其它类型混合的物业,按住宅部分价值征收。GGH由以下城市,县和地区自治市组成 (部分地区如下):City of Toronto,City of Brantford,City of Guelph,City of Hamilton,Regional Municipality of Niagara,Regional Municipality of Waterloo。

海外买家包括:外国实体foreign entities 或应税信托受托人 taxable trustees ;foreign entities 指的是:foreign corporation or a foreign national.外国公司包括:未在加拿大注册成立的公司;在加拿大注册成立但完全或部分受外国实体控制的公司等。

那申请退税需要满足哪些条件呢?在购房起4年内拿到加拿永久居民身份;留学生购房后继续留在安省全日制上课两年;在安省工作的外国人购买房子后,需持有有效工签在安省不间断全职工作至少一年;在购房后到申请退款的这段期间,购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有,这个物业必须在房屋交接后60天内入住。

学生身份申请常见误区有:

身份变更问题。在买房的时间点上是学生身份, 那么在房屋交割时只能以学生身份进行申请;也就是说在买房和房屋交割这段时间身份不能变更,大四学生买房就面临这样的问题。

入学时间问题。在房屋交割日还没有入学,此时并不能被称为全职在校学生,就不能申请海外买家税。

成绩及学分问题。是否符合全职学生条件,是以你的最终成绩单上的成绩及学分为准。

提前毕业问题。政府要求的读满2年指的是你要在学校上完自然年的2个年份,而不是你只要学完两年的课程就可以。

产权问题。家长只占了房子产权的1%,留学生占99%,也不能满足退海外买家税的条件。

自住问题。就读学校与购房不在同一区域,比如在多伦多买房,但在滑铁卢上学,需要解释是如何满足房子自住的这个条件的。

费用支付问题。银行账单要显示房贷,水电费等支付来源,如果是父母银行账户支付,政府会以代持房屋为理由拒绝退税申请。

工作签证申请常见误区有:

入职时间问题。购房者在房屋交割日的时间点上必须已经全职工作才能申请,只拿到offer不满足退税条件。

工作时间问题。因为更换工作或者被辞退而导致不能连续工作,不满足连续不间断全职工作一年退税条件。

准移民申请常见误区有:

错过登陆的90天时间不满足退税条件。这个时间是登陆那天开始计算的,不是拿到PR卡之后的时间。

提供自住相关证明材料不充分不满足退税条件。

那应该如何准备退税文件呢?

首先需要准备购房文件,包括:买卖合同 (Agreement of purchase and sale);房主注册证明(Land Transfer Deed );房屋交割时的账目报表 (Statement of adjustment);缴纳海外买家税收据;TeraView Docket Summary 。

其次,需要提供证明自住的凭证。即提供自己在过户后60天内搬入该房产的自住凭证;比如:驾照地址的更换证明文件 ;或60天内更改地址的银行账户信息;搬家公司提供服务的各类服务收据;电话账单或者网络账单。除了上述证明,近期开始额外要求的材料有:过去三年报税的NOA;从入住至今缴纳mortgage、condo管理费、utilities、以及地税的银行对账单;买房的资金来源证明。

留学生申请退税时需要提供:有效学签的副本;学校官方出具的全职在读证明T2202。持有有效工签者需要提供:有效工签的副本(Work permit),详细的雇主信(Detailed employment letter),入住后所有工资单(Paystubs)。

退税被拒案例

案例一

学生小王是一名马上进入大四就读的本科生,在学业只剩一年的时候买了属于自己的第一套自住房。

被拒原因:留学生在申请赎回海外买家税的时候,要求必须全职在读满2年才可以申请,对于还有一年多才毕业的小王来说是不符合申请条件的,除非他继续深造全日制读书,加起来凑够两年;或者购房后四年内拿到移民身份。

案例二

为了安心学业,学生小张购买了自住房,购房后一年内就毕业参加了工作,开始全职工作后,小蔡工作满一年后开始申请海外买家税退税。

被拒原因:购房后身份转换就不符合;除非在购房后四年内拿到移民身份。

案例三

学生小陈在购买房产时,去了银行办理贷款,但是因为小陈没有稳定收入被银行要求与父母共同拥有该房屋,父母产权比例仅占1%,小陈占99%。

被拒原因:与配偶以外的共有产权房产不符合退税条件。

案例四

学生小赵在购房后,由于大三,大四感觉学习压力大,数次取消了部分课程的学习,导致没有顺利拿到退税规定每学期应拿的最低学分。

被拒原因:如果没有完成政府规定的最低学分要求,即使交了学费,注册了课程,也依然被认定为不满足全职学生要求。

案例五

全职工作者小钱顺利拿到工作offer并开始工作后购买了房产。在工作半年后由于与上司发生矛盾而辞职,3个月后又找到一份新工作,在工作半年后申请退税。

被拒原因:出现了3个月的空档期,不满足自房屋交割日之后,持工签在安省连续无间断全职工作1年的条件。

案例六

小文在滑铁卢上学,但购房是在多伦多市中心,就读学校与购房不在同一区域,另外,银行账单要显示房贷,水电费等支付来源是父母银行账户支付。

被拒原因:没有将所购房屋作为自住房,没能解释所购房屋是如何满足房子自住这个条件的。

如何避免误区?提前预防胜过事后补救;许多人都是在报税的季节或者需要申请退税的时候才开始找会计师,税务师,但是省税避税的关键还在于个人及家庭有一个长期的税务规划,所以要未雨绸缪,才能做到税务无忧。

(内容仅供参考,不构成任何具体理财建议,若需财务规划建议,请联系作者或咨询相关专业人士。)

作者:张进,CFA,CFP,CLU,MDRT 特许金融分析师,加拿大注册财务规划师,特许财富传承与遗产规划师,环球百万圆桌会员。联系电话:647-686-6898, Email:info@mvwealth.ca